La fixation du loyer à la valeur locative

Indifférence de la valeur locative Lors de la conclusion du contrat, le loyer du bail commercial est librement fixé par les parties et ne correspond pas nécessairement à la valeur locative réelle du bien. Selon le poids de l’une ou l’autre des parties dans la négociation, le loyer peut donc être fixé à un montant supérieur ou inférieur à cette valeur locative, et parfois même à des montants totalement déconnectés de cette valeur locative. Par ailleurs, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile (ce qui est le cas la plupart du temps) le montant du loyer peut évoluer de manière substantielle de sorte que l’on peut aboutir à l’application d’un loyer totalement disproportionné par rapport au prix du marché. Le maintien du loyer d’origine peut donc placer l’une des parties dans une situation économique difficile. Les parties ont toujours la possibilité, d’un commun accord, de modifier le montant du loyer. Cependant, si l’une des parties s’y refuse, la loi permet à l’autre de trouver les moyens d’un rééquilibrage économique du contrat.

Fixation du loyer à la valeur locative

Afin de restaurer l’équilibre du contrat et pour tenir compte de l’évolution économique réelle d’un bien, la loi permet, sous certaines conditions pendant le cours du bail et lors de son renouvellement, et sous réserve des règles spécifiques de plafonnement du loyer, à l’une ou l’autre des parties de solliciter la fixation du loyer à sa valeur locative. Pendant le cours du bail, il existe deux sortes de révisions légales permettant d’obtenir la fixation du loyer à sa valeur locative : la révision triennale légale qui permet à l’une ou l’autre des parties, tous les trois, de solliciter une modification du loyer pour tenir compte de la valeur locative ; la révision judiciaire des baux contenant une clause d’échelle mobile peut être demandée à tout moment et permet de corriger les effets de la clause d’indexation lorsque celle-ci a entraîné une augmentation ou une diminution de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Au moment du renouvellement du bail, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Même si les règles de plafonnement, renforcées par la loi dite Pinel du 18 juin 2014, peuvent limiter la portée de ces règles, il est intéressant, et parfois même nécessaire compte tenu de la conjoncture économique actuelle, de s’interroger sur la possibilité et l’opportunité de mettre en œuvre l’une ou l’autre des dispositions légales.

karine.l’huillier
Avocat au Barreau de Nancy,
FIDAL Département
Règlement des Contentieux
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