"La baisse des prix de l'immobilier est acquise"

 

 Est-ce le moment d’acheter, de vendre un bien immobilier ? La question taraude bien des acquéreurs et des vendeurs, attentifs à la “bonne affaire”. Pour les aider dans leur analyse du marché, les Notaires de France, acteurs incontournables de la transaction immobilière, publient désormais deux fois l’an leurs “Tendances de l’immobilier”, recueil des références transmises par les notaires pour chaque transaction, sur la base de prix correspondant aux prix de vente hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier, et organisées en deux bases de données, BIEN pour l’Ile-de-France et Perval pour la province.

Que retenir des informations sur l’évolution et les tendances du marché de l’immobilier dans la région pour la période d’étude allant du 1^er mars 2014 au 28 février 2015 ? Le président du Conseil régional des notaires de la cour d’appel de Douai, M^e François Bernard, notaire à Pont-à-Marcq, son vice-président M^e Patrick Vacossin, de Lille, sa déléguée à la communication, M^e Anne-Françoise Potié, de Templeuve, et Ismail Belkacem, du Marché immobilier des notaires (MIN-Perval), ont apporté leur éclairage.

Prix : tendance négative. Pour les logements anciens, appartements et maisons, le marché est “orienté sur une tendance négative. La dynamique est clairement cassée, les courbes orientées vers le bas traduisent une décroissance du marché“. Pour les appartements anciens, sur trois mois au 4^e trimestre 2014, l’évolution est négative de -3,1% pour le Nord et de -1,4% pour le Pas-de-Calais, alors que sur un an, elle est respectivement de -6,7% et de -7,5% ; sur cinq ans, de +1,2% et -5,2% ; et sur dix ans, de +36,9% et de +16,6%. La tendance est similaire pour les maisons anciennes : sur trois mois, -3,1% et -3,3% ; sur un an, -3,4% et -4,6% ; sur cinq ans, +2,0% et -2,5% ; et sur dix ans, +33,7% et +26,2%.

Les prix faiblissent davantage dans le Pas-de-Calais que dans le Nord et dans la région qu’en province (hors DOM et Corse), quand l’évolution sur un an des marchés européens, logements neufs et anciens, illustrent la faiblesse du marché français à -2%, loin derrière le dynamisme des marchés irlandais (+16,3%), britannique (+10%), norvégien (+6,5%)…

Volume de ventes : forte baisse. “On a vendu beaucoup moins de biens immobiliers au 4^e trimestre 2014 que sur le 4^e trimestre 2013“. Ce qui donne pour le Nord -18,2% pour les appartements anciens, -11,6 % pour les maisons anciennes et +0,4% pour les terrains à bâtir ; et pour le Pas-de-Calais, respectivement -22,7%, -37,5% et -40,4 %. Des chiffres qui traduisent en volume un retour à la situation de 2009.

Appartements anciens. En prix médian, l’évolution des appartements anciens est négative sur un an de -3,8% à 1 980 €/m² dans le Pas-de-Calais et de -2,2% dans le Nord, alors qu’elle n’est que de -1,6% pour la province à 2 280 €. Sur cinq ans, la rentabilité est négative dans le Pas-de-Calais (-6,4%), positive dans le Nord (+8%) et sur dix ans positive dans les deux départements : +17,8% et +45,8%. Les villes de Lille et d’Arras traduisent elles aussi une évolution négative sur un an − respectivement -3,2% à 2 910 € et -4,8% à 1 710 €, contre +13% et -7,1% sur cinq ans et +58,5% et +23,4% sur dix ans. Même à la baisse, Lille reste à un niveau de prix élevé puisqu’elle n’est précédée que par Nice (3 570 €, -1% sur un an) Lyon (3 280 €, -0,2%) et Bordeaux (3 090 €, +3,4%).

Par arrondissement dans le Nord, c’est celui d’Avesnes-sur-Helpe qui enregistre le prix médian le plus bas à 1 080 € (-0,5%) et celui d’Hazebrouck la plus forte baisse (-12,1% à 2 080 €), devant ceux de Valenciennes (-7,2%) et Cambrai (-7,1 %). Par commune, derrière Lille (2 910 €), on trouve La Madeleine (2 630 €), Marcq-en-Barœul (2 550 €) et Lambersart (2 340 €), loin devant Maubeuge à 1060 € (-2,8%), Cambrai à 1 380 € (-7,3%), Douai à 1 390 € (-9,9%), Tourcoing à 1 410 € (-9,3%) et Roubaix à 1 440 € (-11,4%). Par quartier lillois, la palme au plus haut revient au Vieux-Lille (3 360 €, mais -5,8%), et au plus bas à Fives (2 370 €, mais +9,4%) : le resserrement y est une réalité.

Dans le Pas-de-Calais, hors arrondissements de Béthune et de Montreuil qui affichent respectivement une hausse de 11% et de 2,1% à 1 640 € et 2 640 €, stable mais à 1 260 €, tous les autres arrondissements sont en négatif, notamment Calais (-8,5% à 1 540 €), le secteur de Condette-Neufchâtel-Le Touquet affichant -2,6%, mais à 4 080 €. Par ville, outre les -4,8% d’Arras, c’est la ville de Lens qui enregistre la baisse la plus significative (-19,1% à 1 470 €), devant Boulogne-sur-Mer (-8,7% à 1 300 €), Calais (-7,1 % à 1 540 €), la ville du Touquet affichant -2% tout en culminant à 4 170 €.

Par typologie de biens, dans le Nord les évolutions sont négatives sauf pour les deux pièces où les prix se maintiennent (+1,2%) à 2 530 €, avec une part de vente à 33,6% (en hausse de 3,4%) et pour les cinq pièces et plus qui progressent de +6,2% à 1 990 €, la plus forte baisse étant enregistrée par les quatre pièces (-6,4%) à 1 880 €. Dans le Pas-de-Calais, la baisse est importante sur les une pièce/studios à -18,2% (2 410 €) et les cinq pièces ; et + à -15% (1 270 €), la part des ventes de deux pièces passant de 31,5% à 35,4%. Ce sont les une pièce/studios qui affichent la plus forte évolution (+8% à 5 000 €) et les quatre pièces, la plus forte baisse (-11% à 2 820 €).

Les appartements neufs. Peu de données faute de transactions suffisantes, si ce n’est que dans le Nord, le prix médian est à 3 430 € (+4,2%), quand, sur Lille, il est à 3 720 €, en progression de 7,7% ; et dans le reste de l’arrondissement de Lille, à 3 340 €, en progression de 1%. Les biens les plus vendus sont les deux pièces (43,5%) et les trois pièces (37,8%). Dans le Pas-de-Calais, le prix médian est de 3 070 € (+13,1%), avec un arrondissement de Boulogne à 3 440 € (+1,8%) et de Lens à 2 230 € (+6,5%).

Les maisons anciennes. Comme pour les appartements anciens, les mêmes tendances se retrouvent pour les maisons anciennes avec une rentabilité en baisse sur un an mais encore positive à cinq ans : à 130 000 € dans le Pas-de-Calais (-3,3% sur un an, +2% sur cinq ans, +30 % sur dix ans), à 148 000 € dans le Nord (soit -1,3%, +5,7% et +36,8%), quand la province s’affiche au-dessus à 156 000 € (-2,5%, +2,3% et +27,9%). Seule la ville d’Arras à 132 000 € est négative à cinq ans à -5,7% (-0,2% sur un an), alors que Lille retrouve son niveau de 2011 à 167 000 € et affiche +6,3% (-1,2% sur un an).

Dans le Nord par arrondissement, le prix moyen le plus élevé est constaté dans celui de Lille hors Lille à 175 000 € (-2,8%), celui de Cambrai affichant le prix médian le plus bas à 95 800 € et la baisse la plus marquée à -11,3%. Par commune, les variations sont très diverses tant en évolution − de Mouvaux avec -18,1% à 188 500 €, à Wattignies avec +17% à 205 900 € − qu’en prix − du Cateau avec 63 800 € (-8,9%) à Bondues 352 000 € (-0,3%). Des quartiers de Lille, c’est celui de Saint-Maurice qui enregistre la plus forte progression (+9,6 %) et le prix le plus élevé (250 000 €), quand Moulins est au prix le plus bas (150 500 €, +0,3%). Les Bois-Blancs affichent la plus forte baisse (-16,7% à 155 000 €), du fait d’une structure de marché spécifique avec la vente de petites maisons de une à trois pièces qui ont tiré les prix vers le bas.

Dans le Pas-de-Calais, la plus forte baisse du prix médian est le fait du secteur du Touquet avec -12,5% à 350 000 €, les arrondissements de Calais et Lens étant les plus bas à 126 500 € (+1,2%) et 125 600 (-3,8%). Par commune, Le Touquet-Paris-Plage est toujours hors concours à 515 000 € et +10,8%, Auchel se contentant d’un 88 000 € (-2,2%). Les variations d’évolution y sont aussi importantes : -18,8% à Sailly-sur-la-Lys (157 500 €) et à Desvres (90 100 €), -17,8% à Marquise (105 000 €), +13,8% à Saint-Laurent-Blangy (170 800 €).

Par typologies de biens vendus, l’évolution est négative partout,  tant dans le Nord (sauf pour les quatre pièces, stables à 140 000 € avec une part de marché de 30,2%,  juste derrière les cinq pièces avec 32,4% de part de marché à 151 000 €, -2,3%) que dans le Pas-de-Calais, notamment pour les une à trois pièces (-6,3%)

Terrains à bâtir. Les évolutions à un an sont négatives dans le Nord (-4,6 % à 52 000 € de prix médian) et stables dans le Pas-de-Calais (52 000 €), mais positives à cinq ans dans le Nord (+3,4%), quand elles sont négatives dans le Pas-de-Calais (-3,7%). Les arrondissements de Lille hors Lille (144 000 €, -7,3%), Hazebrouck (65 100 €, +9,2%) et Douai (65 000 €, stable) dépassent la moyenne départementale du Nord, Cambrai et Avesnes se stabilisant à un niveau bas de 39 700 € et 37 800 €. Calais, Boulogne-sur-Mer et Béthune sont les arrondissements les plus chers du Pas-de-Calais à respectivement 76 400 € (+17%), 60 000 € (+0,4%) et 54 000 € (-5,4%), ceux de Saint-Omer, Arras, Lens et Montreuil s’affichant entre 50 500 € et 46 500 €, le dernier cité poursuivant sa progression (+8,1%).

Acheteurs en position de force. On le voit, les prix immobiliers sont globalement à la baisse, de l’ordre de -4% en global. Durable, cette baisse ? “Aujourd’hui, on peut considérer que la baisse est acquise, quand, il y a deux-trois ans, on parlait de tendance, explique M^e François Bernard pour justifier le ralentissement important du nombre de transactions. Aujourd’hui les emprunteurs trouvent des taux fixes à douze-quinze ans extrêmement faibles. Aujourd’hui, il y a un excès d’offre par rapport à la demande et les acheteurs sont en position de force pour négocier. C’est une tendance qui s’accentue…” Difficulté à évaluer les biens immobiliers, allongement des délais de transaction, sensibilité à la fiscalité, prix surévalués…, les explications ne manquent pas pour justifier la déprime du marché. Mais, à l’inverse de la crise de 2008-2009 qui a été plus brutale, mais avec un redémarrage très rapide, “ici on est dans une espèce de marasme qui dure, lié sans doute au manque de confiance“.

Pour résumer: En prix médian sur un an

Nord

Appartements anciens : 2 320 € (- 2,2%)
Appartements neufs : 3 430 € (+ 4,2%)
Maisons anciennes : 148 000 € (-1,3%)
Terrains à bâtir : 63 100 € (-4,6 %)

Pas-de-Calais

Appartements anciens : 1 980 € (- 3,8%)
Appartements neufs : 3 070 € (+13,1%)
Maisons anciennes : 130 500 € (- 3,3%)
Terrains à bâtir : 52 000 € (- 0,0%)