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Immobilier : le retour d’une période difficile
Acheter un bien immobilier est toujours un moment essentiel pour son acquéreur comme pour son vendeur. Les chiffres enregistrés par les notaires du Nord-Pas-de-Calais sont le reflet d’une réalité statistique : les prix de l’immobilier restent élevés dans la région avec une tendance globale à la baisse tant des volumes que des prix.
Véronique Dhotel, présidente du Conseil régional des Notaires et notaire à Aubigny-en-Artois, présente l’application iPhone qui permet gratuitement de consulter le prix des appartements et des maisons anciennes en accédant au site notaires.fr.
Comment se porte le marché immobilier régional en cette année 2012 ? Si la fin du dispositif Scellier a pu booster l’activité en janvier, les données constatées depuis par les notaires traduisent une baisse du nombre de mutations – de l’ordre de -20% attendus sur l’année au niveau national –, avec en parallèle un commencement de baisse de prix qui pourrait perdurer.
«Le marché du neuf est complètement à l’arrêt depuis quelques mois, analyse Philippe Delattre, notaire à Douai. C’est aussi grave qu’en 2008, voire plus, parce qu’il y a moins de ventes et moins d’acquéreurs potentiels.» Avec la différence que les promoteurs ont moins de stocks qu’alors.
Plusieurs facteurs peuvent concourir à la bonne tenue du marché du neuf : une demande avec des aides de l’Etat pour la soutenir, le besoin des ménages, la croyance en l’immobilier comme valeur refuge, des taux d’intérêt faibles même s’ils peuvent être contrecarrés par des exigences d’appoint plus élevées. Pour autant, les notaires constatent que «la confiance est un peu ébranlée. Tous les facteurs favorables ne sont pas actuellement réunis». S’ils regrettent la multiplication des réglementations «assez nuisible à la réalisation d’opérations» (comme les fouilles), ils mettent fortement en exergue l’incidence défavorable des changements de fiscalité. «On ressent actuellement, explique Hugues Lemaire, notaire à Comines, une méfiance des clients par rapport aux avantages fiscaux qui sont très temporaires et pas du tout pérennes, jusqu’à remettre en cause la rentabilité de leurs investissements.»
Face à un coût du foncier élevé, un coût de production plus élevé à l’avenir avec l’introduction de normes BBC au 1er janvier 2013, une rentabilité plus faible, les notaires régionaux ne semblent guère attendre d’effets du prochain dispositif Duflot du fait de ses limitations annoncées, donc sous réserve des dispositions qui seront réellement votées par le Parlement. «Ce dispositif Duflot n’aura d’incidence au niveau des mutations que d’ici deux ans, quand les premiers programmes sortiront de terre», indique Véronique Dhotel, présidente du Conseil régional des notaires et notaire à Aubigny-en-Artois.
«On est dans l’expectative, complète Philippe Delattre, et on peut penser qu’il y aura une correction en prix du marché dans les mois qui viennent, comme on le constate aujourd’hui en volume. Des secteurs souffrent plus que d’autres, avec des baisses plus ou moins importantes sur chaque marché… A Douai, à Arras, les vendeurs d’appartements sont obligés de revoir leurs prix. Quelques villes résistent… Aujourd’hui, les acquéreurs ont repris la main. On est sur un marché qui se régule. En 2008/début 2009, il y a eu un arrêt brutal, suivi d’une reprise assez nette. Ici, on est de nouveau dans une période plus difficile.»
Et d’espérer en une politique du logement «à revoir, mais pour l’instant on n’y voit pas clair du tout», avec notamment une politique de l’accession sociale plus affirmée, à même de relancer les primo-accédants qui sont «la masse du marché». Toujours Philippe Delattre : «De 800 000 logements neufs il y a quelque dix ans, on est passé à 500 000, pour tomber à 380 000 avec la crise. Le gouvernement visait les 500 000 cette année, on n’en sera pas à 300 000 cette année. Il y a des questions à se poser.» Toute une politique du logement à revoir sans doute. A trop penser produits financiers, on oublie de répondre produits immobiliers. La perfusion de l’Etat ne doit pas viser qu’à sauvegarder de l’emploi, mais aussi à apporter des prix plus intéressants.
Les tendances du marché
Prix : en baisse sur la dernière période. Calculé sur une base 100 au première trimestre 2010, l’indice des prix «Notaires» établis en partenariat avec l’Insee fait le constat d’une légère décroissance des prix, mais à un niveau élevé au premier trimestre 2012. Pour les appartements anciens, s’il est à 106,8 en France, hors Ile-de-France, en baisse de 1,6%, il s’affiche à 110 pour le Nord (-0,9%) et à 105,6 pour le Pas-de-Calais (-2,1%). Pour les maisons anciennes, il s’inscrit respectivement à 104,9 (-1,4%), 106,7 ((-0,6%) et 105,4 (-1,8%). Depuis la création de cet indice en 1998, les notaires observent une croissance régulière et significative des prix pour atteindre un pic de croissance en 2008, cassé par la décroissance de 2009, mais relayée par une reprise en 2010 et 2011 jusqu’à l’apparition de cette tendance négative. Durable ?
Ventes : tassement en volumes. Après la forte reprise des ventes constatées au premier semestre 2010 sur la même période de l’année précédente, tant dans le Nord (+ 39% pour les maisons et appartements anciens, + 26% pour les terrains à bâtir) que dans le Pas-de-Calais (respectivement + 27%, + 60% et + 15%), suivie d’une chute conséquente en 2011, le premier semestre 2012 traduit globalement un tassement des ventes : + 12%, + 25% et – 6% dans le Nord, +7%, + 1% et + 8% dans le Pas-de-Calais. Les ventes de terrains à bâtir se portent mieux dans le Pas-de-Calais que dans le Nord, notamment à la frange de la Métropole, dans le Béthunois, en raison de leur relative proximité de la Métropole et de leurs prix plus abordables.
De gauche à droite, Mes Jean-Paul Massonnat, président de l’arrondissement de Lille et notaire à Roubaix, Anne-Françoise Potié, notaire à Templeuve, Philippe Delattre, notaire à Douai, Véronique Dhotel, présidente du Conseil régional des Notaires et notaire à Aubigny-en-Artois, Hugues Lemaire, délégué à la communication et notaire à Comines, et Hugo Delescluse, notaire à Douai.
Par tranche de prix, les biens offerts en dessous de 100 K€ et entre 100 et 150 K€ représentent un peu moins de deux fois plus de ventes que la tranche des 150 à 200 K€ et plus de deux fois plus que les tranches supérieures, même si une tendance se dessine à une hausse des volumes des prix les plus élevés.
Appartements anciens. A fin juin 2012, le prix moyen au mètre carré était dans le Nord de 2 324 €/m2 en progression de 2,9% ; et dans le Pas-de-Calais de 2 540 €, en progression de 9,6% du fait de la spécificité du secteur de Condette/Neufchatel/Le Touquet, alors que la moyenne nationale est de 2 509 € en progression de 3,7%.
Comparé aux principales préfectures de province, le marché lillois affiche un prix moyen au mètre carré de 2 933 €/m2 (+ 5,5%) et reste la troisième ville de province derrière Nice (3 863 €) et Lyon (3 207 €), Arras affichant un prix de 1 756 €/m2.
Analysés par secteurs notariaux, les arrondissements les plus haussiers dans le Nord sont ceux de Dunkerque (+ 8,2% à 1 996 €) devant ceux de Douai (+2,5% à 1 667 €) et de Lille (+1,3% à 2 064 €), alors que ceux du sud du département sont à la traîne (Avesnes-sur-Helpe : +0,9% à 1 269 € ; Valenciennes : -2% à 1 818 € ; et Cambrai : -2,1% à 1 670 €). Des prix qui dépendant autant de la demande que de la dynamique du secteur.
Si les villes de Marcq-en-Barœul (+7%), La Madeleine (+6,1%), Lille (+5,5%) progressent toujours, Villeneuve-d’Ascq baisse de 3,9%, ce qui peut s’expliquer par une saturation de l’offre.
Sur Lille, le prix moyen constaté (2 993 €) traduit une grande disparité de biens avec des appartements de petite surface qui intéressent les investisseurs et une forte demande de logements pour étudiants et jeunes couples.
Dans le Pas-de-Calais, les tendances sont négatives hors le secteur de Condette/Neufchatel/Le Touquet en hausse de 7%, secteur très spécifique qui affiche 4 556 €/m2, quand l’arrondissement de Montreuil est à 2 774 € et celui de Lens à 1 663 €. Les villes d’Arras et de Calais baissent alors que Boulogne-sur-Mer se maintient, Arras probablement pour une saturation d’offres.
Appartements neufs. L’arrondissement de Lille s’affiche comme le secteur le plus dynamique avec 63% des ventes enregistrées au prix moyen de 3 371 €/m2 en progression de 2,1% devant Lille (22% des ventes à 3 735 €, – 2,8%) pour une moyenne départementale à 3 390 €, + 2%.
Dans le Pas-de-Calais, la moyenne départementale est à 3 526 € (+12,2%) le mètre carré avec, là encore, un pic à 6 255 € dans le secteur Condette/Neufchâtel/Le Touquet (+10,8%) pour 14% des ventes.
Maisons anciennes (plus de cinq ans). En prix moyen sur un an, la tendance est ici négative sur la région, – 1,2% dans le Nord à 168 200 €, – 1,7% dans le Pas-de-Calais à 149 700 €, bien en-dessous de la moyenne en France (197 500, + 1,4%).
Les évolutions sont là aussi mitigées avec + 4,5% à Lille à 210 100 €, + 2,8% dans l’arrondissement d’Hazebrouck, alors que ceux de Valenciennes et de Douai affichent – 4% et – 2,2% avec des niveaux de prix plus accessibles qu’autour de Lille, de 113 900 € pour l’arrondissement de Cambrai à 173 100 pour celui d’Hazebrouck.
Les villes qui fonctionnent le mieux sont Marcq-en-Barœul (+ 8,1% à 309 200 €), devant Wattrelos (+ 6,4% à 156 100 €), Lille (+ 4,5%), alors que Coudekerque-Branche est à – 8,8% à 132 000 €, Dunkerque à – 6,3% (164 800 €) et Cambrai à – 6% (120 900 €).
Le quartier Vauban à Lille demeure le plus cher à 233 400 €, tout en affichant une baisse de 11,3%, alors que Wazemmes-Moulins progresse de 13,7% à 191 600 € et est le quartier qui a le plus progressé sur dix ans à +169,8%.
Dans le Pas-de-Calais, l’évolution est globalement négative hors l’arrondissement de Calais (+ 3%), avec une nouvelle fois des prix très élevés sur Condette/Neufchâtel/Le Touquet à 425 400 € mais en forte décroissance à – 8,3%. Les prix moyens dans le département sont inférieurs à 150 000 €. Seules les villes de Saint-Martin-Boulogne et Lens progressent respectivement de 13,2% à 183 500 € et de 6,5% à 136 700 €. L’effet Louvre Lens ou de la proximité de Lille ?
Les terrains à bâtir. Les prix dans le Nord (76 300 €) se sont stabilisés, supérieurs à la moyenne française (74 900 €) quoiqu’en baisse de 2,9% sur un an et de 3,9% sur cinq ans pour une progression de 103,8% sur dix ans, quand dans le Pas-de-Calais ils progressent de 2,7% à 59 700 €.
Par arrondissement, Lille à 154 500 € affiche une évolution annuelle de 15,3% devant Douai (+9,7%) à 76 100 €, alors que Valenciennes se déprécie de 6,7% à 64 200 € et Avesnes-sur-Helpe de 3,6% à 42 500 €.
Dans le Pas-de-Calais, les arrondissements de Montreuil-sur-Mer, Saint-Omer, Béthune et Lens affichent des progressions respectivement de 8,9%, 8,7%, 5,4% et 5,1%, à des niveaux de prix allant de 50 500 € à Lens à 57 200 € à Saint-Omer.