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Hugues Levis, consultant CBRE à Lille : «Le développement du marché logistique sur le littoral devient très intéressant»
CBRE est le numéro 1 mondial de l’immobilier professionnel. Le groupe américain propose différents services : conseil, expertise, commercialisation, investissement ou encore aménagement d’espace. En France, ses collaborateurs n’hésitent pas à mobiliser l’ensemble du réseau – 37 implantations nationales et une présence dans plus de 100 pays – pour apporter une réponse adaptée à leurs clients. Hugues Levis, consultant spécialiste à Lille, évoque ici le marché de la logistique dans le Nord et le Pas-de-Calais, un secteur en pleine évolution, et présente D-side, une solution dédiée qui révolutionne la façon de réfléchir son projet.
La Gazette Nord-Pas de Calais : Quel regard peut-on avoir sur le marché de la logistique aujourd’hui ?
Hugues Levis : Plutôt très bien ! Les bâtiments logistiques sont une classe d’actifs très recherchée, aussi bien par les investisseurs que par les utilisateurs. C’est un secteur très dynamique, notamment dans le secteur du e-commerce car les consommateurs ont pris de nouvelles habitudes lors de cette crise sanitaire. Une petite nuance en termes de volumes, puisqu’en 2020, sur le Nord et le Pas-de-Calais, 280 000 m² seulement ont été pris à bail, contre 430 000 m² en moyenne lors des cinq dernières années. Mais on sent qu’en 2021, il y aura plus de demande, avec un effet de rattrapage.
Quelles sont les grandes tendances ?
En termes de localisation, on a des entrepôts tout autour de Lille. Sur Neuville-en-Ferrain au nord, sur Roubaix à l’est, sur Lesquin au sud ou encore sur Houplines à l’ouest. C’est la zone de la MEL. Il y a des clients qui souhaitent être au plus près de la ville. Ensuite, si on descend un peu plus bas, on peut parler de Dourges qui est la plateforme multimodale du Nord et du Pas-de-Calais. Elle a tous les atouts : fluvial, ferroviaire et routier. Le développement du littoral devient très intéressant aussi. A Dunkerque, où jusqu’à présent, il n’y avait pas beaucoup de logistique, ça commence à se développer, d’autant plus qu’une ligne de ferry réservée au fret a vu le jour avec Rosslare, en Irlande. A Calais, deux projets d’entrepôts vont voir le jour avec le projet CargoBeamer.
Les besoins ont-ils changé ?
Dans la région, on a la chance d’avoir beaucoup de bâtiments. C’est une région idéalement placée au cœur de l’Europe. Avec la désindustrialisation, on a créé beaucoup d’entrepôts logistiques avec un maillage très intéressant. Les utilisateurs ou les chargeurs viennent nous voir pour louer ou acheter, selon leurs besoins, de l’entrepôt logistique. Certains, c’est 18 000 m² ; d’autres, c’est 100 000 m². On est sur de l’existant ou sur du foncier déjà maîtrisé par des promoteurs développeurs. Nous, nous sommes là pour mettre tout ce petit monde en relation. Nous trouvons, en fonction de leur cahier des charges, le bâtiment le plus adéquat. Ça peut être en fonction de la superficie, de la localisation, de la hauteur ou du loyer, car nous avons des entrepôts anciens et neufs.
En développant D-side, CBRE a souhaité être plus précis dans les solutions apportées ?
Oui ! C’est un service qui existe pour nos clients depuis quatre mois, qui analyse un certain nombre de données renseignées par eux, et qui va nous aider à leur trouver l’entrepôt le plus intéressant pour le développement de leurs affaires, avec optimisation des coûts. C’est développé à Paris spécialement pour la logistique. Sur ce marché, nous sommes les seuls à le proposer. Ça prend également en compte le bassin d’emploi et le déplacement des salariés. C’est très complet !
Mais les places commencent à devenir chères, non ?
C’est vrai qu’au fur et à mesure, on a de moins en moins de foncier autour de la Métropole, et les promoteurs se rabattent sur les friches. Le plus bel exemple, c’est la BA 103, l’ancienne base aérienne de Cambrai, qui sera la plus grande plateforme e-logistique, car il y a une grosse tendance pour le e-commerce. Il y avait tout de même plus de 320 hectares à reclasser. Ceci dit, sur nos deux départements, il y a actuellement 400 000 m² d’entrepôts disponibles, alors que 270 000 m² seront livrés courant 2021.
Justement, dans la conception des bâtiments, existe-t-il des évolutions ?
En logistique, on parle de très grands bâtiments. Le prix à la location est à peu près toujours le même, avec une petite différence selon les localisations. Mais à l’intérieur d’un entrepôt, ce qu’un logisticien va chercher, c’est la hauteur. Les anciennes générations faisaient 8 mètres de haut, maintenant le standard est à 12, ce qui permet de mettre deux hauteurs de palettes de plus. On va chercher aussi des certifications environnementales. Les bâtiments sont parfaitement isolés, très clairs avec de la lumière naturelle, et totalement éclairés en leds. Quand on dépose un permis de construire, on est obligé de faire 30% de toiture végétalisée ou de panneaux solaires.
Comment peut-on envisager l’évolution du marché dans les années à venir ?
On aura deux classes d’entrepôts : le stockage de palettes et une grosse partie préparation de commandes avec le e-commerce. Maintenant, les entrepôts peuvent aussi allier les deux. A l’arrière de la cellule, du stockage sur de la grande hauteur, et sur des mezzanines, de la préparation de petits colis. Mais on trouvera toujours des entreprises qui auront besoin de 100 000 m², et d’autres, de cellules indépendantes de 6 000 m².