Dirigeants et biens immobiliers : une démarche à anticiper

Le mardi 25 janvier prochain, de 8 h 30 à 10 h, l’Union des Entreprises de Moselle propose à ses adhérents un temps d’information, dans ses locaux, place Mazelle, sur l’acquisition d’un bien immobilier. Jean-François Herbeth, président du Cabinet Herbeth, est ici l’instigateur de cette rencontre animée par Me Ambroise Ferreti, avocat spécialisé en matière de contrôles fiscaux et en restructuration patrimoniale & associé au sein du Cabinet Adven.

Avantages fiscaux

Structures existantes, contrôle fiscaux et IFI : le triumvirat de ces échanges. Pour un dirigeant, il peut être tentant d’acheter par le biais de sa société (SARL, SAS, EURL, SASU, SCI) un immeuble d’exploitation ou un immeuble donné à louer. Cette acquisition présente certains avantages. Le bien immobilier étant inscrit à l’actif de la société, il est possible de déduire les frais d’acquisition et toutes les charges liées à la propriété, ce qui vient diminuer le résultat imposable, et de comptabiliser des amortissements. Par ailleurs, la société pourra déduire la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble. Également, si le bien est utilisé pour les besoins de l’activité, son acquisition par la société permettra d’échapper au paiement d’un loyer.

Des freins à connaître

En revanche, l'acquisition d'un bien immobilier n'est pas un long fleuve tranquille, les inconvénients sont assez nombreux. Tout d’abord, l’achat de la résidence principale de l’associé par la société et sa mise à disposition constitueront des avantages en nature imposables au niveau de celui-ci. Par ailleurs, l’immeuble détenu par la société d’exploitation sera exposé aux risques financiers de celle-ci. En effet, inscrit à l’actif, il fera partie des gages des créanciers professionnels si l’activité périclite. En outre, le bien viendra artificiellement majorer la valeur de l’entreprise, ce qui rendra sa cession plus délicate. En effet, le cessionnaire pourra vouloir acquérir uniquement le fonds de commerce et non l’immeuble inscrit à l’actif. Enfin, le régime des plus-values immobilières des sociétés soumises à l’IS est particulièrement rigoureux. En effet, non seulement aucun abattement pour durée de détention ne s’appliquera, mais les amortissements déjà déduits devront être réintégrés.

Les solutions alternatives

En solutions alternatives, il peut être intéressant d’acheter son immeuble d’exploitation par le biais d’une SCI, qui donnera à louer le bien à la société. Le loyer sera imposable au niveau de la SCI et déductible au niveau de la société. Le régime des plus-values des particuliers pourra s’appliquer en cas de cession de l’immeuble (l’abattement pour durée de détention viendra réduire l’imposition). La location de locaux équipés peut constituer une bonne option puisque celle-ci est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux, qui permet de déduire des amortissements. Néanmoins, une telle activité ne doit pas être exercée par le biais d’une SCI, qui serait de facto soumise à l’IS (avec la problématique relative aux plus-values).

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