Bureaux : une "bonne" année en perspective

 

 Rien d’exceptionnel, mais rien non plus de catastrophique. Le volume de transactions réalisé au deuxième trimestre 2015 (25 331 m²) affiche certes une très légère baisse de 7,11% par rapport à la même période de 2014. Pas très loin de la moyenne (29 800 m²) constatée en 2010 et 2014, loin derrière les 38 846 m² de 2010, mais devant les 23 624 m² de 2012. Fort d’un premier trimestre 2015 dynamique à 34 307 m², le premier semestre de cette année affiche une progression de 13% à 59 638 m², dans la moyenne cette fois des 59 600 m² de la période 2010-2014. “Si l’on en juge par les résultats des autres grandes agglomérations françaises, note le cabinet Tostain & Laffineur, la métropole lilloise s’en sort plutôt bien : Ile-de-France -22%, Lyon -31% ce semestre. Il n’y aurait que Bordeaux et Toulouse qui afficheraient des volumes en progression.“

La part du marché neuf s’est améliorée au deuxième trimestre à 38% du volume transacté (9 652 m²), alors qu’elle n’était que de 17% au premier trimestre 2015 à 5 879 m², mais avec seulement 9 transactions réalisées. Au premier semestre 2015, la location rencontre très majoritairement l’adhésion des preneurs pour 92% des volumes transactés dans le neuf et 90% en seconde main. Par secteur géographique, au deuxième trimestre 2015, Lille, en seconde main, représente à lui seul 28% des volumes transactés, et 39% avec Euralille. Lille et Euralille l’emportent donc devant Villeneuve-d’Ascq (21%), les Grands Boulevards (15%), Roubaix-Tourcoing (12%) et la rocade Nord-Ouest (11%). En bureaux neufs, ce sont les Grands Boulevards (48%) et Villeneuve-d’Ascq (42%) qui ont fait le marché, Lille comptant pour 10% sans Euralille, faute d’offres disponibles.

Carence de biens. L’offre, c’est justement le sujet qui interpelle le plus les professionnels de l’immobilier de bureaux de la métropole lilloise. “Abondance de biens ne nuit pas“, dit l’adage qu’on ne peut appliquer de façon systématique au marché de bureaux, mais, présentement, c’est la carence de biens qui risque d’être préjudiciable. L’OBM cible un secteur particulier : Euralille. Le constat ne date pas d’aujourd’hui, mais cette fois il note que “déjà, il y a quelques semaines, la métropole nordiste a failli perdre une implantation importante par manque d’offre“. Allusion à l’implantation de Natixis assurances qui, dès septembre, installera sur le parc de la Haute-Borne, à Villeneuve-d’Ascq, son centre d’expertise et de relation client dans un bâtiment de 2 600 m² entièrement dédié, une implantation prometteuse de 130 emplois à l’horizon 2017.

L’OBM recense sur le territoire métropolitain 46 716 m² disponibles immédiatement ou livrables sous trois mois, 17 837 m² en cours de construction au-delà de trois mois (24 809 m² au premier trimestre) et 71 446 m² de projets identifiés, sans changement.

En poussant plus avant son analyse de l’état des lieux des stocks neufs, l’OBM note que le total “stock neuf disponible ou en construction” a sensiblement diminué depuis le début de la décennie, passant en moyenne de 75 247 m² entre 2011 et 2013 à 64 553 m² aujourd’hui. Une baisse “sensible, mais pas vertigineuse“, quand elle peut être sur certains secteurs “nettement plus importante“. Et de citer la rocade Nord-Ouest où la moyenne de 6 583 m² en 2011-2013 est passée à 3 710 m² en 2014-2015, les Grands Boulevards où elle a baissé de 7 618 m² à 5 906 m² ou encore Villeneuve-d’Ascq de 11 133 m² à 9 635 m². Mais c’est la situation sur Euralille qui retient l’attention : de 17 893 m² en moyenne entre 2011 et 2013, le stock disponible ou en construction moyen est tombé à 9 101 m² entre 2014 et 2015 (11 620 m² à fin juin 2015). La difficulté est que “la majeure partie des mètres carrés en chantier n’arriveront sur le marché que dans plusieurs trimestres. Pour le moment, seuls 2 738 m² sont disponibles immédiatement. Il n’y a que sur Lille que la moyenne augmente de 18 255 m² à 20 108 m², et sur quelques autres secteurs périphériques”, note encore l’Observatoire.

Démarrer Euralille 3000. Et l’OBM de s’interroger : “Jusqu’à présent, des solutions de repli ont pu être trouvées dans des lieux qui n’avaient initialement pas été envisagés par les clients, mais les commercialisateurs s’interrogent : jusqu’à quand pourra-t-on se satisfaire de cette solution ?“

“Notre seul souci actuellement, confirme Hugues Laffineur, cogérant du cabinet Tostain & Laffineur Real Estate, c’est l’absence de stock sur Euralille. Cette situation est gênante. Des transactions nous échappent. Certaines structures, notamment des directions régionales, veulent Euralille et rien d’autre. Il faut qu’Euralille 3000 démarre, que tout le monde se penche sur le programme pour proposer ou créer de nouveaux fonciers, même si cela ne se fera pas du jour au lendemain. Cette carence d’offre fait peur. Nous n’avons pas grand-chose à nous mettre sous la dent pour accueillir les grands groupes sur la Métropole.“

Challenge à 140 000 m² pour l’année. Pour autant, Hugues Laffineur reste positif sur l’état du marché, et même plus : “Il y a une demande assez importante. Nous sentons un frétillement, les chefs d’entreprise se repenchent sur les projets immobiliers au vu des taux d’emprunt qui sont toujours historiquement bas, mais aussi des problématiques qui se posent sur la seconde main, parfois hors normes et énergivore… Ils prennent conscience que leur développement peut être lié à l’optimisation de leurs surfaces, à l’organisation de leurs espaces de travail et à la maîtrise de leurs charges… Nous réfléchissons avec eux sur les stratégies qui permettront non seulement d’optimiser leurs surfaces, mais également de concevoir celles-ci pour qu’elles deviennent un formidable outil de management ainsi qu’un aspirateur à nouveaux talents.” Et d’annoncer quelques beaux projets de transactions sur des immeubles clés en main de nouvelle génération sur la Métropole, qui doivent se concrétiser au second semestre 2015 : 3 500 m² sur l’Union à Tourcoing, 4 000 m² extensibles à 6 000 m² (NDLR : il pourrait s’agir de la société Kiloutou, spécialiste de la location de matériel, en fort développement, notamment à l’international avec des rachats de sociétés en Pologne et en Espagne), 7 500 m² sur la zone des Prés-Pilaterie et
6 000 m² sur le parc scientifique de la Haute-Borne à Villeneuve-d’Ascq. 

Dans ce contexte, Hugues Laffineur s’affiche très confiant pour la seconde partie de l’année 2015 : “On pourra constater que sur la métropole lilloise, l’année sera plutôt bonne, au-dessus de 2014 et même plus proche de 2013 que de 2012.” Il faut oser le challenge quand on sait que 2013 affichait 141 970 m².