Bonne tenue des marchés immobiliers en 2017

La croissance des marchés immobiliers se poursuit en 2017, d’après le Crédit foncier. Les indicateurs sont positifs et les professionnels, optimistes

Encore une belle année pour l’immobilier. Le 27 juin, à Paris, Bruno Deletré, directeur-général du Crédit foncier, établissement spécialisé dans le prêt immobilier, filiale du groupe bancaire BPCE, a dressé un état des lieux positif des marchés immobiliers à mi-année, ainsi que les perspectives générales pour 2017.

La croissance est au rendez-vous dans l’ancien et dans le nouveau. “Les professionnels de l’immobilier sont d’un optimisme affirmé”, démarre Bruno Deletré. D’après les sondages de l’établissement bancaire, en effet, ce sont 80% des professionnels qui sont optimistes quant aux perspectives sur les douze mois à venir. Les raisons ne leur manquent pas : plusieurs indicateurs témoignent de la bonne santé du marché, dont l’évolution du crédit. Le Crédit foncier prévoit un volume de crédits immobiliers aux particuliers – hors rachats – à hauteur de 170 milliards d’euros en 2017, soit 8% de plus que l’an dernier et 42% de plus qu’en 2014, au moment du creux de la vague. “Il s’agit d’un volume très important (…). Le niveau des taux d’intérêt extrêmement faible explique cette activité très forte”, analyse Bruno Deletré. En mai 2017, en effet, le taux moyen mensuel plafonne à 1,56%. Un niveau qui demeure très bas, même s’il a légèrement remonté par rapport à l’année précédente, où il était descendu à 1,32%. Par ailleurs, les durées du crédit se sont allongées de manière assez marquée les deux derniers trimestres, pour atteindre 17 ans et 11 mois, en raison du poids des primo-accédants dans cette dynamique.

Autre signe de dynamisme du marché, “les ménages concluent les opérations de façon plus rapide qu’il y a quelques années”, dans un marché de plus en plus fluide, constate Bruno Deletré. 71% d’entre eux achètent leur bien en moins d’un an de recherche, contre 53% en 2014. Au total, c’est l’ensemble des segments du marché de l’immobilier qui bénéficie de cette dynamique.

Boom du locatif privé. Le premier volet, celui du neuf et de la construction, connaît une “progression très significative”, commente Bruno Deletré. Pour 2017, l’établissement bancaire prévoit 410 000 logements construits, soit une progression de 6% par rapport à 2016. Fin avril déjà, 391 000 logements ont été commencés. Et l’évolution des permis de construire va dans le même sens. Après un point très bas atteint fin 2014, le marché, constitué pour plus de la moitié par le segment de l’accession à la propriété et, en moindre proportion, par le segment du locatif privé, a donc crû de manière vigoureuse. Le premier segment, principal, a connu une croissance de 7% par rapport à l’an dernier. Le second, plus restreint, a progressé beaucoup plus fortement (+ 17% par rapport à 2016). “Ce marché sur le neuf est très dynamique sous l’effet du niveau des taux intérêt très bas, qui constitue le moteur principal, mais aussi en raison des effets des dispositifs publics, avec le prêt à taux zéro et le dispositif Pinel”, décrypte Bruno Deletré.

Sur le marché de la promotion, qui demeure très dynamique, le nombre des réservations est en hausse : 128 650, soit 22,5% de plus que l’an dernier. En dépit d’un petit ralentissement des ventes, le marché demeure donc à un bon niveau (+ 8% en variation annuelle), avec des stocks assez stables, de l’ordre de dix mois de commercialisation. Quant à la niche de la maison individuelle, qui avait connu une forte décroissance, “un redémarrage fort se confirme”, annonce Bruno Deletré : 117 200 maisons ont été commencées entre fin avril 2016 et fin avril 2017, soit 12% de plus sur un an glissant. Résultat, au total, l’immobilier neuf subit une certaine tension sur les prix, tirés vers le haut, et ce, à un niveau assez élevé. Sur le long terme, le prix du mètre carré est ainsi passé de 3 703 euros fin 2011 à 3 953 euros, en 2017.

880 000 transactions attendues dans l’immobilier ancien. Le marché de l’ancien se porte également bien, avec 880 000 transactions attendues sur l’année par le Crédit foncier. C’est 4% de plus qu’en 2016, où ce marché avait déjà été très actif, et 27% de plus qu’il y a trois ans. Pour Bruno Deletré, “le niveau d’activité est historiquement très élevé. (…) Cela se traduit par une certaine tension sur les prix”. De fait, ces derniers sont repartis à la hausse. En un an glissant, au premier trimestre 2017, ils ont augmenté de 5,4% pour les appartements à Paris, de 3,7% en Ile-de France hors Paris et de 2,5% en province.

Et en dépit de ces inégalités, la tendance haussière des prix est assez largement partagée sur le territoire. Elle est particulièrement forte à Paris et, de manière décroissante, en petite et grande couronne. Sur le territoire national, là où le mètre carré dépasse les 3 000 euros, “le marché est dynamique en termes de prix à Paris et dans les grandes métropoles”, souligne Bruno Deletré. Bordeaux, Lyon, mais aussi Nice et Aix-en-Provence sont ainsi concernées. D’autres villes partent d’un niveau de prix plus faible (autour de 2 800 euros), mais connaissent également une hausse de prix en raison de leur attractivité économique, à l’image de Lille, Strasbourg ou Nantes. A contrario, des villes comme Metz, Nancy, Saint-Etienne ou Perpignan et Rouen subissent une évolution négative des prix.

Reste enfin le marché du locatif tertiaire, tributaire de l’activité des entreprises, et aux trois quarts concentré en Ile-de-France : lui aussi se porte plutôt bien. “Nous prévoyons une demande placée de 2,4 millions de mètres carrés sur l’année, stable par rapport à l’an dernier”, commente Bruno Deletré. Au premier trimestre, en Ile-de-France, le marché a porté sur 664 000 m2, soit 27% de plus que l’année précédente sur la même période. En face d’une demande plutôt dynamique, l’offre disponible a tendance à diminuer, pour se réduire à environ 3,6 millions de mètres carrés. Lesquels comportent une part toujours croissante d’immeubles de deuxième ou troisième main. Dans ce contexte, si les loyers faciaux demeurent stables, leur écart avec les loyers économiques – qui prennent compte de mesures qui en diminuent le prix effectif – ne se réduit pas. “Les mesures d’accompagnement restent importantes, à un niveau variable d’une ville à l’autre”, conclut Bruno Deletré. Mais les fourchettes sont très larges : à Paris, les ristournes peuvent porter sur 22% du loyer, mais cela va jusqu’à 25% à Lille et 33% à Lyon. Quant aux investisseurs, ils continuent de s’intéresser à ce marché. En dépit d’un début d’année un peu en deçà des prévisions, avec 3,1 milliards d’euros investis, le Crédit foncier table sur un niveau élevé d’investissements de l’ordre de 24 milliards d’euros en 2017. Même si les taux de rendement de l’immobilier ont un peu diminué, ces placements continuent d’être attractifs.