Anticipez les aspects immobiliers…
Vous envisagez votre retraite prochaine ou un changement d'activité. Vous avez réfléchi à la cession de votre société d'exploitation. Mais avez-vous également anticipé les éventuels aspects immobiliers de cette cession ? Voici un condensé de questions qui vous seront utiles.
Les aspects immobiliers sont loin d’être à négliger quand l’on envisage la cession de sa société d’exploitation.
Si votre société est locataire
Un rapide audit du bail vous permettra de prendre la mesure des conséquences d’une cession : faut-il l’agrément du bailleur pour un changement dans le capital de la société locataire ? Le bailleur dispose t-il d’un droit de préférence pour la cession du fonds de commerce ? En cas de travaux réalisés par votre société dans les locaux, avez-vous pris la mesure des clauses d’accession à la propriété, par le bailleur, de ces travaux ? Attention également aux pièges jalonnant le statut des baux commerciaux. Ainsi une cession du droit au bail peu de temps avant le renouvellement du bail peut entraîner la déchéance du droit au renouvellement de l’acquéreur.
Si vous êtes propriétaire des locaux d’exploitation
Une question essentielle est de savoir si ces locaux sont détenus par la bonne personne. Ainsi, par exemple, s’ils sont la propriété de la société d’exploitation, ils risquent d’alourdir le coût d’achat de cette dernière, réduisant le nombre d’acquéreurs potentiels. Une opération d’externalisation de cet immobilier doit alors être envisagée, en prenant en compte son coût fiscal notamment. Ceci peut être l’occasion de constituer une société civile immobilière qui sera un véritable outil de gestion patrimoniale. Elle pourra constituer un placement pour votre retraite ou financer d’autres projets tout en vous offrant la possibilité d’organiser la transmission de ce patrimoine immobilier à vos enfants. Si les locaux sont la propriété d’une société civile immobilière que vous détenez également, la relecture du bail s’avère indispensable. Ce type de bail «intragroupe» contient en effet souvent des clauses qui doivent impérativement être retravaillées avant cession de la société d’exploitation à un tiers.
Et l’aspect environnemental ?
Les conséquences environnementales d’une activité sont très encadrées et il est nécessaire d’anticiper l’obligation qui vous incombe de dépolluer les lieux. Notamment, la gestion de la dépollution peut varier si votre société est locataire ou propriétaire des locaux. Propriétaire, il sera possible, sous réserve de consentir une baisse du prix de cession, de laisser au futur acquéreur le soin de dépolluer lui-même. Il faudra alors rester vigilant à ce que cette prise en charge soit expressément organisée dans l’acte de cession. Locataire, l’étendue de l’obligation de dépolluer dépendra des engagements pris dans le bail. Bien souvent, vous serez tenu de rendre les lieux exempts de toute pollution résultant de l’activité, avec des conséquences financières parfois importantes. Il vaut mieux bien entendu anticiper ces aspects immobiliers en amont, dès le démarrage de votre activité. Et si cela n’a pas été fait ? Rien n’est perdu, mais ne tardez pas si vous souhaitez céder votre entreprise dans les meilleures conditions.
